王府井百货10月31日发布公告,宣布与恒大成立两家合资公司。其中一家为商业物业合资公司,名称暂定“王府井百货恒大商业有限公司”,主营业务为城市综合体或商业地产的开发;另一家为商业管理合资公司,名称暂定“王府井恒大百货商业管理有限公司”,主营业务为对双方商定范围内的商业物业进行经营和管理。

     王府井百货在此前牵手零售地产管理运营商塔博曼之后,已经在自己的招商和管理优势基础上进一步叠加了运营能力,如今再与恒大强强联合,补足了购物中心前期开发短板。业内人士认为,未来只有具备了地产、金融、商业三大属性的商业地产商才能最终在行业中胜出。而王府井百货和恒大的合作有机会将这几个环节全部打通。

        而对于近期开始频频跨界全产业链运营的恒大而言,成立合资公司也有助于其提升商业地产的运营能力。一位恒大内部人士告诉中国房地产报记者,未来合资公司的做法可能有以下几种模式:一是恒大与合资公司联合去拿地;二是将恒大现有物业交给合资公司来开发和运营;三是王府井在此之前看好了地块,然而没有这么多资金来投入开发和建设,可能转给合资公司来做。

     合力打造购物中心

      王府井百货公告显示,其与恒大地产集团将以合资公司为战略平台,结合双方在各自领域的优势,在全国范围内开展商业地产经营、百货零售运营及商业管理等业务。

     其中,商业物业公司注册资本为10亿元,恒大集团出资5.1亿元,持股51%,王府井出资4.9亿元,持股49%。而商业管理公司注册资本5000万元,王府井出资2550万元,持股51%,恒大集团出资2450万元,持股49%。

    “其实双方成立合资公司的主要目标,还是奔着开发和运营购物中心去的。” 一位接近恒大商业集团高层的业内人士向中国房地产报记者透露,这与早先大家猜测王府井仅以主力店形式入驻未来恒大商业的猜想有着较大差异。

   “在拿地环节,地方政府一般都会要求有不少于20%~30%的公建,因此很多传统地产开发商都开始转型商业地产。”九州远景(上海)投资管理有限公司大北区总经理张力告诉中国房地产报记者,对于商业地产一直“没有很强印象和符号”的恒大来说,此次引入具备品牌和运营能力的王府井百货,对于提振其商业地产品牌影响力也有一定的益处。

     张力认为,恒大近年来的战略路线凸显出全产业链的模式,但在商业地产方面截至目前还没有大的建树。而王府井百货作为国内百货业龙头企业,近年来也受到了购物中心和电商的双重夹击,转型购物中心被视为将来业绩增长的希望。近来,王府井百货已经先后在湖南、山东、河南等地区签署了新项目,并有计划在西安、郑州、佛山开发大型购物中心。

     据上述恒大内部人士介绍,未来合资公司的做法可能有以下几种模式:一是恒大与合资公司联合去拿地;二是将恒大现有物业交给合资公司来开发和运营;三是王府井在此之前看好了地块,然而没有这么多资金来投入开发和建设,都可能转给合资公司来做。

     王府井在公告中表示,此次合作“可为公司带来持续的商业地产资源,合理提升公司自有物业比例,规避物业取得成本高、来源不稳定、物业结构不合理等风险因素,符合公司战略发展方向”。

     然而,颇为吊诡的是,合作的另一主角恒大方面对此次合作异常低调。除了按照上市公司相关法规做必要披露外,截至11月6日,双方签约已经一周,恒大在其官网上对合作事宜仍然只字未提。

 “  许家印老板明确授意相关部门,不要做任何相关的宣传。”一位接近恒大的人士向中国房地产报记者透露。在他看来,与之前恒大进军乳业、足球、粮油等动作的高调宣传相比,此次做派则显得“异常低调”。

     对此,业内专家宋延庆认为,以恒大现有的土地储备和品牌知名度,“无论是选择与王府井合作,还是和华联百货大楼合作,都是小事一桩。相反王府井则是傍上了大款” 。

      王永平则表示:“从现有的股权配置来看,未来购物中心的运营并不是以恒大为主导,选址和项目规划核心还是要依靠王府井的专业力量。如果从品牌和商家角度来讲,恒大品牌过分突出不一定是好事情,可能大家对王府井百货的信心更大。”

    上述接近恒大的人士也认为,恒大对商业地产部分的处理一直以传统的散售和售后返租为主,此次牵手王府井做持有型的购物中心,引进更为先进的运营管理经验,也是一种模式探索。

 补齐链条前景可期

     “未来,只有同时具备地产、金融、商业三大属性的商业地产商,才有机会最终胜出。”智慧商圈创始人龚义涛对中国房地产报记者表示,恒大牵手王府井就是上述三种要素的互补与协调。

    其实,在王府井百货的背后,还隐藏着另一个强劲的商业地产搭档——著名零售地产开发及运营管理商塔博曼公司。为了转型购物中心产品线,王府井近年来一直在积极努力,早先已经引入了塔博曼公司并与其成立合资公司,共同运营和管理其旗下的购物中心项目。

     目前双方合资的在建项目包括郑州和西安两个购物中心。“预计明、后两年将陆续开业。”王府井百货董事会办公室人士告诉中国房地产报记者。公开资料显示,其首个合资项目郑州王府井项目的具体合作形式为塔博曼向郑州王府井增资2.21亿元,待增资完成后,王府井百货持有“郑州王府井”51%股权,塔博曼持有49%股权。

     王府井百货通过与塔博曼的深度合作,“把投资、运营和资产管理这些商业地产必备的链条真正地串联了起来”,王永平表示。王府井百货在与恒大的合作中,前期可能以管理者的身份出现,然后通过运营管理提高项目资产价值,再进行收购等资本运作,“从而实现了身兼管理人、投资人和未来经营者的多重身份”。

     “要知道在商业地产培育初期,租金高运营方不愿意,如果太低开发商又不愿意。恒大不仅仅是将王府井百货作为百货主力店来引入,而是使其以合资公司的心态来参与,就避免了纯百货业态面积大、租金低的缺陷。”龚义涛表示,王府井有招商和运营优势,恒大有土地和资金的优势,强强联合前景可期。

     不过,擅长运营和擅长开发的小伙伴搭帮做商业地产也并非一定顺利。早在2007年,万科与凯德商用就曾签订协议,将万科开发项目中的商业部分拿出一部分与凯德商用合作。当时,万科曾试图把商业地产的业务链条全部外包,但最终双方还是分道扬镳。

 “合资公司并不一定意味包揽开发商所有的项目,运营商还是会从里面来挑选项目去做。”在王永平看来,最终合作成功与否,还是要看项目具体落地的情况。

        前三季度公司实现营业收入135.53亿元,同比下降6.77%;归属于上市公司股东的净利润4.89亿元,同比下降6.92%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润4亿元,同比下降15.08%,每股收益1.052元,同比下降6.9%。
    营收小幅下滑。受宏观经济疲软影响,2014年前三季度社会消费品零售总额增速持续下降,同时,电商加速向传统零售行业渗透,公司经营压力增大,前三季度年收入同比下降6.77%。受市场环境影响,湛江王府井停止营业,但值得注意的是,店龄在2-5年的门店收入增长仍然可观,可以看出公司在不利的大环境下仍保持成长活力。
    毛利率、费用率均有所提升。公司深化、精细化运营管理,在打造区域市场核心店的同时推出自有品牌firstwert,有效将公司毛利率从去年同期的19.67%提升至20.65%,随着公司进一步精细化管理,毛利率有望继续提升。同时,受几家新开店以及湛江店停业的影响,期间费用率小幅上升,从13.85%提至15.13%。
    全渠道稳步推进。为了应对移动互联带来的挑战,公司转型尝试开拓线上市场,与麦肯锡、IBM合作,构建线上平台,与微信合作,推出APP平台和微信服务号,上线门店wifi,积极推进全渠道建设,进行线上线下资源整合。目前全渠道会员体系设计及搭建业务规划已完成,明年初将与系统切换同步上线,自有互联网渠道建设(网上商城、微信购物、王府井移动商城)及第三方网络渠道拓展均在稳步推进。公司作为全国布局的零售企业,在行业整体低迷时积极开拓新的商业模式,虽然转型会带来短期的业绩下滑,但只有抓住先机成功转型才能在行业中处于不败之地。
    与恒大集团合作。公司公告将与恒大地产集团进行战略合作,成立合资公司,公司出资4.9亿,持股49%。与恒大合作有助于整合商业地产和零售资源,提高公司自有物业比重,降低经营成本,促使公司实现可持续发展。
    盈利预测与投资评级:鉴于行业目前的低迷状况,我们将公司2014-2016年每股收益下调为为1.55元、1.6元、1.7元,对应的PE为12.5倍、12.2倍、11.4倍,根据目前行业的景气度及公司估值情况,我们给予公司“持有”评级,但建议继续关注公司,密切跟踪公司渠道建设以及转型情况。

          业内人士表示，5.16亿元注册资本金全部来自王府井自有资金，将加大公司现金流负担

　　截至11月7日，自王府井发布三季报及与恒大地产集团有限公司（简称：恒大集团）合作公告以来，在接下来的五个交易日内，王府井百货却没有因此让股价实现大涨，股价反而下降2.77%。

　　王府井公告显示，公司与恒大集团拟进行战略合作，共同出资成立两家合资公司，其中一家为商业物业合资公司，名称暂定“王府井百货恒大商业有限公司”（简称：商业物业公司），主营业务为城市综合体或商业地产的开发；另一家为商业管理合资公司，名称暂定“王府井恒大百货商业管理有限公司”（简称：商业管理公司），主营业务为对双方商定范围内的商业物业进行经营和管理。

　　北大纵横合伙人陶文盛在接受《证券日报》记者采访时表示，王府井三季度业绩下降已经是不争的事实，与恒大集团合作，能在一定程度上实现双方资源互补，但双方合作能否顺畅及合作对王府井利润能否改善仍属未知。

　　斥资5.16亿元“傍”恒大

　　王府井发布公告显示，与恒大合作的商业物业公司注册资本10亿元，其中恒大集团出资5.1亿元，持股51%，王府井出资4.9亿元，持股49%；商业管理公司注册资本5000万元，其中王府井出资2550万元，持股51%，恒大集团出资2450万元，持股49%。王府井斥资总计约5.16亿元。

　　而在商业物业公司7名董事会成员中，公告显示将由恒大集团提名4名董事，王府井提名3名董事；其中董事长由恒大集团推荐人员出任，总经理及财务总监由王府井推荐人员出任。另外一家商业管理公司董事会由 7 名董事组成，其中，王府井提名4 名董事，恒大集团提名3名董事，其中，董事长由王府井推荐人员出任，总经理及财务总监由恒大集团推荐人员出任。

　　王府井表示，公司通过与恒大集团的战略合作，将充分发挥恒大集团的商业物业开发建设优势和王府井的商业经营管理优势，为公司带来持续的商业地产资源，合理提升公司自有物业比例。王府井在规避物业取得成本高、来源不稳定、物业结构不合理等风险因素的同时，可以确保公司经营的稳定和未来发展的可持续，符合公司发展战略。

　　但事实上，在二者不同的行业背景及行事风格下，此次合作能否顺利实现值得怀疑。有业内人士表示，以王府井老国企作风及在整体百货业绩下滑的大环境下，与恒大集团合作并不能在短期内扭转公司业绩，“事实上，恒大集团之所以选择王府井是因为目前的百货业务对恒大来说仍是一块"鸡肋"，恒大集团想借助王府井百货多年的经验来运营这块业务。”

　　此外，记者注意到，恒大集团针对此次合作，与以往高调宣传风格大相径庭，有媒体报道认为该合作仍存在不确定。

　　不过，王府井相关负责人告诉《证券日报》记者，双方已经签署了合作协议，合作不存在不确定性。

　　王府井现金流严重趋紧

　　根据王府井最新发布的三季报显示，2014年1份至9月份，公司实现营业收入135.53亿元，同比下降6.77%，归属母公司净利润4.87亿元，同比下降6.92%。其中，今年第三季度王府井营业收入41.19亿元，同比下降8.54%，归属母公司净利润1.09亿元，同比下降28.72%。此外，公司半年报显示，报告期内公司实现营业收入94.33亿元，同比减少5.97%，实现归属于上市公司股东的净利润为3.78亿元，同比上涨2.07%，但扣除非经常损益后的净利润则只剩下3.16亿元，同比下降达10.84%。

　　公司旗下亏损较严重的子公司中，北京网尚电子商务有限责任公司和福州王府井百货有限责任公司两家公司的亏损幅度最大，在上半年亏损金额分别达到了1971万元和3413万元。

　　值得注意的是，除营业收入及净利润双降外，王府井在今年1月份至9月份期间经营活动产生的现金流量额为-3.11亿元。另据王府井今年半年报显示，公司经营活动产生的现金流量额为-6.33亿元，上年同期则为-2.60亿元，现金流趋紧幅度进一步加大。

　　对于这次与恒大集团的合作，王府井表示，上述出资的近5.16亿元注册资本金均来源公司自有资金。有业内人士表示，这无疑将再次加大公司的现金流负担。

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